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十二五后的地产行业走势

发布时间:2019-08-28    浏览:

十二五后的地产行业走势
    中国房地产报:2015年,十三五规划颁布,十二五规划被强行画上了句号。之所以说强行,因为大家都还没有过够政府通过投资进行托市、救市的日子,中国经济或许要真正的脱离增长飞速的“哺乳期”。在这个时候,我们有必要来思考一下:房地产行业到底还能干吗?
    这个冬天真的有点冷
    在回答这个问题前,先来看看2015年中国的经济大势。
    年初的股市经历了几轮过山车,为国护盘的壮举成为了被人们缅怀的先烈,终于在查处了几个百姓看来不明觉厉的有关人士之后变得万籁俱寂。
    五月,总理亲临创业大街,为互联网创业加油打气,鼓励“大众创新,万众创业”,并在“3W咖啡”为“互联网+”助威。从大处着眼未来中国经济活力,小处顺手缓解就业压力。只是现在看互联网这个泡泡越发变的稀薄,破碎只在弹指之间。
    纵观前三季度,中国经济增速破七,整体经济下行已经一目了然。从政界到市场,从政府到企业都普遍接受了这种所谓的新常态。
    在这种新常态下,年内五次双降,解决金融流动性不足的问题,释放了万亿货币,开闸放水之后央企、国企、地方投融资平台不断截流,上市民企好不容易借股市分了一杯羹,刚到嘴边就给掀翻了,一般中小企业只能望梅止渴,而百姓只能承受流动性放开之后的通货膨胀。
    说这么多是想说,目前社会各界普遍意识到中国经济尚未真正意义上触底,更寒冷的冬天也许就在这个冬季。
    暖意是十三届五中全会就在这个时候召开了,带着本届政府第一个在经济层面的上层规划“十三五规划”,经济界对其解读无微不至,从全面建成小康社会到放开二孩政策,从大数据战略到美丽中国建设,虽然是中国经济的顶层设计方案但相对来说还是较为务实。其中特别提到了中国经济未来的共建和共享的原则,在现在国家队唱主角的中国经济舞台,更是值得民营经济和大众百姓期待能够从中分享经济发展的果实。有消息称中央经济工作会议或将涉及地产政策。
    房地产是“夜壶”还是暖宝宝
    谈到中国经济大势,不得不说过去十几年与中国经济高度正相关的产业房地产!对于房地产对中国经济的看法可能各不相同。作为地产商可能不会忘记知名大炮任志强的“夜壶论”。他将房地产形容成“夜壶”,宏观经济不行就需要把房地产拿出来用,不需要就踢到床底下。其直斥中国经济是插着吊瓶的经济,如果经济增长就打减压药,如果经济下滑就打增压药。结果造成大家都在猜测中央政府的行为。
    这一点政治敏感度最高的北京市可谓用的炉火纯青,十月下旬北京连续释放数百亿的土地,让地王从总价到单价注意刷新,而拿地企业又以央企和国企为主力军,其中玄机不言自明。房地产是“夜壶”还是暖宝宝,有一点不可否认:地产是中国经济的强心剂,中国经济过去靠投资拉动,而房地产在固定资产投资中占据着领头羊的地位。
    从表面上看,地产行业在中国一直是中国居民消费的主力军,商品房购买是居民家庭支出的主要项目,但买房子从本质上不能算真正的消费,列入居民家庭或个人投资行列更准确。在中国买房子的大部分老百姓倾尽所有购房之后,还面临着二三十年的贷款需要偿还,这势必影响居民在其他领域的消费,从无关紧要的休闲旅游到关乎生命的养老医疗,都因买房还本付息变得无能为力。在这个意义上,居民购买商品房是对国民经济消费带动进行涸泽而渔。
    新常态下的中国房企转型还是改行?
    在这次中国经济转型的过程中,中央政府很明显倾向于转向世界金融体系的话语权,让中国在对外贸易和国际资本市场能有所建树,通过全面建设小康社会,居民收入提升拉动消费需求;养老、美丽中国、二胎等方向更是直指新兴的消费领域。中国经济新常态下政府手上仅有的好牌就是,激活中国十几亿人口的消费活力。地产行业作为产业关联性极高的产业门类,如何改变过去的通过推动投资刺激国民经济的方式,转向通过引导承接居民消费推进中国经济更进一个台阶?
    我们看到,越来越多的房企尝试着所谓的转型,有的去卖奶粉了,有的去卖酒了,这应该是改行;靠谱一点的转向文化旅游,转向医疗健康,再有就是转向共享经济办公。但盘盘他们的家底,无外乎就是郊区拿地多的干起了文化旅游,小区商业卖不完的搞起了社区养老和医疗,家里写字楼卖不掉的尝试了共享经济,看似创新的转型实则无奈之举,房子卖的好谁干这些苦活累活。
    改行也好转型也罢,地产行业还会是中国的支柱产业,如何契合中央对经济转型过程中对各行业的要求,才是地产行业能否再次成为中国经济座上宾的关键。
    中国地产行业的转型,终归是要适应中国经济的转型方向,否则都是改行不是转型。
    地产行业除了商品房投资和购房消费之外,应该拉动的更大范围的投资和消费。固定资产的投资应该被赋予更多的意义,从原来的单纯的基础设施、居住环境的改善,转向固定资产投资带动的国民经济产业升级换代。
地产商的过去与未来:分割卖房到共享经济
    过去地产商和产业投资商是两张皮,地产商在城市规划中画黄色(居住)和红色(商业金融)用地上纵横捭阖,产业投资商在灰色(工业)用地上跑马圈地,即使稍有组合也是存在一级开发主体在区域开发层面,到二级开发层面就各分东西。未来地产商的客户要从个人客户为主过渡到机构客户为主,具备产业空间投资、建设和运营的能力。
    从地产商的生产资料来说,优质的土地还会越来越稀缺,但这只是因为大家已经习惯了从地方政府手上花钱买地,而从目前中国的土地性质、确权原则和资源分布来看,优质的土地资源不见都在地方政府手里。这其中单就过去几十年划拨或出让形势确权给企业的就有数百万公顷之多,而我们接触的最大的客户在全国拥有70万公顷之巨的土地资源,而且都有待重新盘活。关乎他们生死的是产业升级,但产业升级势必推动产业载体的更新,这拆旧建新的过程就是地产开发商的巨大商业机会。
    地产开发商对这类型的优质地块可谓垂涎三尺,但基本都是想通过各种模式变相购买获得,我们首先要明确是,开发商买地、开发、卖房的模式,并不是对土地和房产的占有,而只是一个生产—销售的环节,也就是“过一手”。把土地买走与土地原有产权方和地方政府的思路大相径庭,能够参与开发这些稀缺土地是第一位的,要能够帮助政府和企业在拆旧建新中实现产业升级,并依托自身强大的开发建设和物业经营能力实现资产的增值保值。在未来优质存量土地再开发的过程中,开发商能够过一手,至少也能持续发展十几年,当然十几年后开发商可以再次投入自己当年建设的物业中去,如此周而复始无穷尽。
    关于未来的个人消费,在针对地产商的市场层面,将会化整为零。从大额低频的购房消费转向小额多频的个人生活服务消费。从旅游休闲度假,到娱乐购物,再到医疗养老,国内市场对各种档次的消费场所有着庞大市场需求量,但要改变原来小块分割卖房子的模式,转向以共享经济为主的模式,卖服务和使用权,通过金融创新解决固定资产沉淀,高负债经营的问题。
    不用继续开脑洞了,十二五后的地产行业还能干吗?答案是:能!地产行业在十三五和更远的未来,还能干一段时间。现阶段,企业别着急转型,个人也别忙着改行。
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